티스토리 뷰
경매에서 가장 뜨거운 감자 중의 하나가 바로 명도다.
그 명도 중에서도 도대체 명도비는 얼마를 책정해야 하고, 그 책정의 근거는 또 무엇이란 말인가?
다음은 저자가 실무에서 적용하는 사례로서, 어디까지나 참고용으로 이용하기 바란다.
왜냐하면 명도비의 명확한 기준은 없기 때문이다.
▲ 첫째, 강제 집행 비용이다.
최악의 경우 명도 협상에 실패해 강제 집행 때의 집행 비용이 기준 가격이 된다.
예를 들어 32평형 아파트를 낙찰받았는데 임차인이 과도한 이사비를 요구하면서 나가지 않는 경우, 어쩔 수 없이 법의 심판을 받게 되는데 이때 강제 집행 비용이 발생한다.
집행 비용은 전용 면적을 기준으로 산정하는데, 전용 면적이 약 26평이라고 하면 평당 약 4만 원 정도 든다. 어차피 강제 집행을 하더라도 약 100만 원이 든다면, 200만 원 정도의 명도비는 아깝지 않다는 것이다. 맘 고생하면서 두 달 후 100만 원을 지출하느니, 한 달 만에 200만 원 주고 내보내는 게 현명하다.
▲ 둘째, 시세 차익 정도다.
요즘은 경매 시장이 대중화돼 과거처럼 횡재는 거의 어렵다.
아파트의 경우 수익률 10% 게임이다. 일부 지역에서는 5%에 베팅하는 경우도 있다.
‘곳간에서 인심 난다’고 남는 게 있어야 명도비고 뭐고 줄 것 아닌가? 많이 남겼으면 많이 적선하시라. 다 복 받을 일이다.
▲ 셋째, 임차인의 보증금 손실 정도다.
이제는 집주인이든, 전부 배당받는 세입자든, 일부만 받는 세입자든, 한 푼도 못 받는 세입자든 낙찰자만 보면 돈 달라고 손을 벌린다.
우리가 진정 동정하고 명도비를 줄 준비를 하는 사람은 한 푼도 못 받는 임차인이다. 어떻게 마련한 보증금인데 나는 죽어도 못 나가니 차라리 나를 밟고 지나가라고 방바닥에 눕기라도 한다면 정말 큰일이다. 영변의 약산 진달래꽃은 사뿐히 즈려 밟고 갈 수 있어도 어떻게 사람을 밟고 갈 수 있단 말인가?
이런 분들은 시세 차익과 연동해서 명도비를 책정할 수밖에 없다. 많이 남겼으면 좀(?) 많이, 조금 남았으면 조금만.
이 세 가지를 조합해서 명도비를 책정하면 된다. 그러나 사람이 하는 일인지라, 상대의 반응에 따라 적절하게 가감하면 된다.
참고로 명도비의 유래와 변질 과정을 알아 보자.
지금은 실무에서 명도비가 당연한 것처럼 인식되고 있지만, 원칙은 그렇지 않다. 일반 부동산 시장에서 매매나 전세 때에 매수자나 임대인이 이사 가는 사람에게 이사비 주는 경우를 봤는가?
왜 경매 시장에서만 유독 이사비 타령인가?
이는 지금처럼 민사집행법으로 경매 시장이 세련되지 못한 과거에 세입자들이 항고 등으로 짧게는 3개월에서 길게는 7개월여를 질질 끌자, 조기에 입주를 원하거나 부동산을 처분해야만 하는 낙찰자가 ‘급행료’ 명목으로 음성적으로 일부 지급하던 것이 이제는 아예 자리를 잡은 것이다.
또 하나의 이유는 엄청난(?) 차익을 봤으니 적선하라는 것이다.
그런데 이건 아이러니가 아닐 수 없다.
일반 매매 시장에서 아파트를 산 사람이 계약 기간 도중 집값이 오른 경우, 집을 판 사람에게 차익을 적선하는 경우가 있는가?
우리를 가장 슬프게 하는 사람은 마치 돈 맡겨 둔 것처럼 행세하는 사람이다.
너무도 당당히 요구하기 때문에 낙찰자는 아무 말도 못하고 주게 되는 것이다! 이런 분은 강제 집행이 보약이다.